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전세계약 시 필요서류 및 체크리스트 (전입신고·확정일자까지)

agirael666 2026. 9. 2. 11:54

계약서 도장 찍기 전, 서류로 먼저 확인하자

전세 계약에서 가장 큰 리스크는 계약 자체보다 '보증금을 못 돌려받는 상황'입니다. 이를 막아주는 건 특약사항이 아니라 등기부등본 확인, 전입신고, 확정일자 같은 기본적인 서류 절차입니다. 실제로 등기부등본을 10분만 제대로 확인하지 않아 보증금 전액을 날리는 사례가 매년 반복됩니다.

이 글에서는 계약 전 확인해야 할 서류, 계약 시 준비물, 그리고 계약 후 반드시 처리해야 하는 전입신고·확정일자 절차까지 순서대로 정리했습니다.

전세계약 단계별 필요서류 체크리스트

단계	서류·확인사항	발급처 / 확인 방법	비고
계약 전	등기부등본 (소유자, 근저당권 설정액 확인)	대법원 인터넷등기소	소유자와 임대인 일치 여부, 근저당 규모 확인
계약 전	건축물대장	정부24	위반건축물 여부, 실제 구조와 일치 여부 확인
계약 전	임대인 국세·지방세 납세증명서(체납 여부)	임대인에게 요청 / 홈택스	세금 체납 시 경매 시 보증금보다 우선 변제될 수 있음
계약 시	신분증(임대인·임차인 본인 확인)	-	대리 계약 시 위임장·인감증명서 추가
계약 시	임대차 계약서 원본(간인 포함)	공인중개사 작성	2장 이상이면 페이지 간 간인 필수
계약 시	중개대상물 확인설명서, 공제증서	공인중개사 제공	중개사고 발생 시 보상 근거
계약 후	전입신고	정부24 또는 주민센터	이사한 날부터 14일 이내, 세입자는 잔금·입주 당일 처리 권장
계약 후	확정일자	주민센터, 등기소, 인터넷등기소	수수료 약 600원, 계약서 원본 지참
선택	전세보증보험 가입	HUG(주택도시보증공사), HF(주택금융공사), SGI서울보증	임대인이 보증금을 못 돌려줄 때 대신 지급

준비 시 유의사항

등기부등본은 계약 당일에도 다시 확인

계약금을 넣기 전과 잔금을 치르는 날, 두 번 확인하는 게 안전합니다. 계약 이후 소유권이나 근저당이 바뀔 수 있습니다.

주소 일치 확인

등기부등본 주소, 건축물대장 주소, 계약서에 적힌 주소·동·호수가 모두 일치하는지 대조하세요. 불일치가 있으면 전입신고·확정일자의 효력이 문제가 될 수 있습니다.

간인 누락 주의

계약서가 2장 이상인데 페이지 사이에 간인(도장 또는 서명)이 없으면 위변조 분쟁 시 불리할 수 있습니다.

전입신고와 확정일자 순서

확정일자만 먼저 받고 전입신고를 늦추면 대항력이 없는 상태가 됩니다. 보증금을 온전히 보호받으려면 전입신고를 먼저 하거나 최소한 같은 날 함께 처리하세요.

세대주가 아닌 경우

세대원이 방문 신청할 때는 세대주의 신분증과 확인 절차가 필요할 수 있습니다. 온라인 전입신고는 세대주 본인만 가능합니다.

계약서 분실 시

확정일자를 받으려면 계약서 원본이 필요합니다. 분실했다면 임대인에게 재발급을 요청하거나, 중개업소에서 사본을 받아 임대인의 확인 서명을 다시 받아야 합니다.

신청 및 제출 방법

전입신고

정부24(www.gov.kr)에서 세대주 본인 인증 후 '전입신고' 메뉴로 이동합니다.
이전 주소, 새 주소, 전입일자를 입력해 신청합니다. (온라인은 별도 서류 제출 불필요)
확정일자를 함께 받으려면 온라인이 아닌 관할 행정복지센터를 직접 방문해 계약서 원본을 제출해야 합니다.

확정일자

주민센터(행정복지센터) 또는 등기소를 방문하거나, 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 신청합니다.
임대차 계약서 원본과 신분증을 준비합니다.
수수료(약 600원)를 납부하면 계약서에 확정일자 도장을 받을 수 있습니다.

전세보증보험

HUG, HF, SGI서울보증 중 조건에 맞는 기관을 확인합니다. (보증료는 신용도·주택 조건에 따라 상이)
전입신고, 확정일자가 완료된 상태에서 신청하는 경우가 많으므로 순서를 지켜 준비합니다.

마무리

전세 계약에서 서류 절차의 핵심은 '등기부등본 확인 → 계약서 작성(간인 포함) → 전입신고 → 확정일자'라는 순서를 지키는 것입니다. 특히 전입신고와 확정일자는 이사 당일 함께 처리하는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

이사 후 주소 변경으로 등본·초본이 다시 필요해진다면 등본·초본 발급 방법 및 필요서류 글을 참고하시고, 혼인 상태 변경으로 계약서 명의 정리가 필요한 경우라면 협의이혼 시 필요한 서류 글도 함께 확인해보세요.