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집을 사고파는 건 인생에 몇 번 없는 일이라, 막상 계약서를 쓰려고 하면 뭘 챙겨야 하는지부터 막막해지기 마련입니다. 계약서 쓸 때 필요한 서류, 잔금일에 확인할 것, 등기는 셀프로 해도 되는지까지 — 이번 글에서는 매매계약 체결부터 소유권이전등기 완료까지 순서대로 정리해 봤습니다.
※ 아래 내용은 2026년 9월 기준으로 확인한 정보이며, 취득세율·과태료 금액·신고 기한 등은 수시로 바뀔 수 있으므로 정확한 최신 정보는 정부24, 위택스, 관할 등기소·구청 공지로 반드시 재확인하시기 바랍니다.
계약 전 확인해야 할 것
계약서에 도장을 찍기 전, 등기부등본을 발급받아 소유자 정보와 근저당·가압류 등 권리관계를 확인하는 것이 가장 먼저입니다. 특히 매도인이 실제 등기부상 소유자와 동일인인지 신분증으로 반드시 대조해야 합니다. 근저당이 설정되어 있다면 잔금일에 대출을 상환하고 말소하는 조건인지 특약사항에 명시해 두는 것이 좋습니다.
매매계약서 작성 시 필요서류
계약 당일 매도인과 매수인이 각각 준비해야 하는 서류는 다음과 같습니다.
| 구분 | 매도인 준비서류 | 매수인 준비서류 |
| 신분 확인 | 신분증, 인감도장 | 신분증, 도장(막도장 가능) |
| 소유 확인 | 등기필증(등기권리증) | - |
| 주소 확인 | 주민등록초본(주소 변동사항 포함) | 주민등록등본 |
| 기타 | 매도용 인감증명서(잔금 시 제출) | 계약금 지급 증빙(계좌이체 등) |
공동명의 부동산이라면 명의자 전원의 신분증과 인감이 필요하고, 대리인이 계약에 참석할 경우에는 위임장과 인감증명서를 추가로 갖춰야 합니다.
계약금·중도금·잔금 지급 절차
통상 매매대금은 계약금(보통 매매가의 10%) → 중도금(생략되기도 함) → 잔금 순으로 나눠 지급합니다. 계약금을 지급하면 계약이 성립하고, 이후 매수인이 계약을 해제하려면 계약금을 포기해야 하며 매도인이 해제하려면 계약금의 배액을 상환해야 하는 것이 원칙입니다. 중도금까지 지급된 이후에는 원칙적으로 일방적인 계약 해제가 어려워지므로, 지급 시기와 금액은 계약서 특약에 명확히 적어두는 것이 안전합니다.
부동산 거래신고 (30일 이내)
매매계약을 체결하면 계약 체결일로부터 30일 이내에 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 실거래가를 신고해야 합니다. 최근에는 대부분 공인중개사가 온라인으로 신고를 대행하지만, 직거래인 경우에는 매도인과 매수인이 공동으로 신고해야 하므로 기한을 놓치지 않도록 주의가 필요합니다. 신고 기한을 넘기면 지연 기간에 따라 과태료가 부과될 수 있습니다.
잔금일 당일 체크리스트
잔금일에는 챙길 것도 많고 순서를 잘못 밟으면 곤란해질 수 있어 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
| 순서 | 확인 내용 |
| 1 | 당일 발급한 최신 등기부등본으로 권리관계 재확인(계약 후 새로 생긴 근저당·가압류 여부) |
| 2 | 매도인 신분증과 계약서 명의 일치 여부 확인 |
| 3 | 기존 대출(근저당) 상환 및 말소 서류 확인 |
| 4 | 관리비·공과금 정산, 계량기 지침 확인 |
| 5 | 잔금 송금(계좌이체 한도 사전 확인 필수) |
| 6 | 등기 관련 서류(매도용 인감증명서, 등기필증 등) 수령 |
잔금 지급 당일에는 은행 계좌 이체 한도를 미리 늘려두지 않으면 정작 송금이 막히는 경우가 있으니, 최소 하루 전에는 한도를 확인해두는 편이 안전합니다.
취득세 신고와 소유권이전등기
취득세, 잔금일로부터 60일 이내 신고·납부
매수인은 잔금 지급일(취득일)로부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다. 위택스(www.wetax.go.kr) 온라인 신고 또는 관할 구청 세무과 방문 신고가 가능하며, 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 함께 부과되므로 늦지 않게 처리하는 것이 좋습니다. 취득세율은 주택 수, 조정대상지역 여부, 매매가 등에 따라 달라지므로 위택스 취득세 계산기나 관할 구청을 통해 정확한 금액을 확인하시기 바랍니다.
소유권이전등기, 역시 60일 이내
소유권이전등기도 잔금 지급(채무 이행) 완료일로부터 60일 이내에 신청해야 하며, 기한을 넘기면 과태료 대상이 됩니다. 등기는 법무사에게 위임하는 방법과 직접 신청하는 이른바 '셀프등기' 두 가지가 있습니다.
| 구분 | 법무사 위임 | 셀프등기 |
| 비용 | 등기 수수료 별도 발생 | 등기소 제출 수수료(부동산 1건당 18,000원)만 발생 |
| 소요 시간 | 서류만 넘기면 처리, 시간 절약 | 서류 준비·제출 직접 진행, 시간 소요 |
| 난이도 | 낮음 | 서류 누락·오류 위험 있어 꼼꼼함 필요 |
| 추천 대상 | 처음 매매하거나 권리관계가 복잡한 경우 | 등기 경험이 있거나 비용을 아끼고 싶은 경우 |
셀프등기를 선택한다면 관할 등기소를 방문하거나 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 전자신청도 가능합니다. 전자신청은 공동인증서와 사전 사용자등록이 필요합니다.
**등기소 제출서류(방문신청 기준)**는 보통 아래 순서로 준비해 편철합니다.
- 등기신청서
- 취득세 영수필 확인서
- 등기수입증지
- (대리 신청 시) 위임장
- 매도용 인감증명서
- 주민등록등본·초본
- 토지대장·건축물대장 등 부동산 표시 증명서
- 매매계약서 원본
- 부동산거래계약 신고필증
- 등기필증(등기권리증)
주민등록등본·초본은 등기뿐 아니라 매매계약 준비 단계에서도 필요한 서류인데, 발급 방법이 헷갈린다면 등본·초본 발급 방법 글을 참고하시면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 취득세와 등기 신청, 둘 다 60일 기한인데 순서가 있나요?
A. 보통 취득세를 먼저 신고·납부한 뒤 그 영수필 확인서를 첨부해 등기를 신청하는 순서로 진행됩니다. 두 절차 모두 잔금일(취득일)로부터 60일 이내라는 점은 동일합니다.
Q. 셀프등기, 정말 초보자도 할 수 있나요?
A. 서류 목록과 편철 순서를 정확히 지키면 가능하지만, 근저당 말소나 공동명의처럼 권리관계가 복잡한 경우에는 서류 오류로 보정 명령을 받을 수 있어 법무사를 이용하는 것이 안전할 수 있습니다.
Q. 부동산 거래신고를 공인중개사가 대신 해주면 제가 따로 할 일은 없나요?
A. 공인중개사를 통한 거래는 중개사가 신고 의무자이므로 별도로 신고할 필요는 없지만, 신고필증은 직접 수령해 등기 신청 시 첨부해야 합니다. 직거래라면 매도인·매수인이 공동으로 신고해야 합니다.
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계약서 한 장 쓰는 게 끝이 아니라 신고·납부·등기까지 챙길 게 많지만, 순서대로 하나씩 처리하면 크게 어렵지 않습니다. 기한(거래신고 30일, 취득세·등기 각 60일)만 놓치지 않는다면 무리 없이 마무리하실 수 있을 겁니다.