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전세나 월세 만기가 다가오는데 집주인에게서 아무 연락이 없거나, 반대로 갑자기 "나가달라"는 말을 들으면 당황하기 마련입니다. 이럴 때 임차인에게는 계약갱신요구권이라는 법적 권리가 있고, 아무도 움직이지 않으면 저절로 묵시적 갱신이 성립하기도 합니다. 둘은 비슷해 보이지만 임대료 인상 상한과 중도 해지 가능 여부가 달라, 어떤 쪽으로 정리되느냐에 따라 유불리가 갈립니다.
계약갱신요구권이란, 언제까지 행사해야 할까
계약갱신요구권은 임차인이 임대인의 동의 없이도 계약을 한 번 더 연장할 수 있도록 법으로 보장한 권리입니다(주택임대차보호법 제6조의3). 행사하면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년이 추가로 보장됩니다.
- 행사 기한: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 통보해야 합니다. (2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약 기준이며, 그 이전 계약은 1개월 전까지로 다를 수 있습니다.)
- 행사 횟수: 한 번의 계약에서 1회만 사용할 수 있습니다.
- 통보 방법: 구두로도 가능하지만, 분쟁에 대비해 문자·카카오톡 등 날짜가 남는 방식으로 통보하고 가능하면 내용증명을 함께 보내는 것이 안전합니다.
기한을 하루이틀 차이로 놓치는 경우가 실제로 많으므로, 만기일에서 거꾸로 날짜를 세어 달력에 표시해두는 것을 권합니다.
계약갱신요구권 vs 묵시적 갱신 vs 합의 갱신 비교
재계약이라고 다 같은 재계약이 아닙니다. 세 가지는 임대료 인상 여부와 중도 해지 가능 여부에서 분명한 차이가 있습니다.
| 구분 | 계약갱신요구권 | 묵시적 갱신 | 합의 갱신 |
| 임대료 인상 상한 | 적용됨 — 직전 계약 대비 5% 이내 | 적용되지 않음 — 기존 조건 그대로 유지 | 적용되지 않음 — 협의로 자유롭게 결정 |
| 임차인 중도 해지 | 가능 — 통보 후 3개월 뒤 효력 발생 | 가능 — 통보 후 3개월 뒤 효력 발생 | 원칙적으로 불가 — 합의한 기간을 채워야 함 |
| 행사 횟수·기한 | 계약당 1회, 만기 6개월~2개월 전 | 횟수 제한 없음 — 임대인이 6개월~2개월 전까지 거절·조건변경 통지를 안 하면 자동 성립 | 제한 없음 — 쌍방 합의로 성립 |
묵시적 갱신이 먼저 성립했더라도 계약갱신요구권 자체가 사라지는 것은 아니며, 이후에도 별도로 행사할 수 있습니다. 다만 합의 갱신에서 임차인이 중도 해지하면 임대인의 중개수수료를 임차인이 부담하기로 하는 특약이 붙는 경우가 많아, 계약서에 서명하기 전 이 부분을 확인해두는 것이 좋습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
계약갱신요구권은 임대인이 정당한 사유 없이는 거절할 수 없는 권리지만, 법에서 정한 예외 사유에 해당하면 거절이 가능합니다. 주로 거론되는 사유는 다음과 같습니다.
- 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우
- 임차인과 합의하고 상당한 보상을 제공한 경우
- 건물이 철거되거나 재건축될 예정인 경우
- 임차인이 차임을 연체한 경우
- 임차인이 주택을 고의·중과실로 파손한 경우
- 임차인이 계약상·법상 의무를 현저히 위반한 경우
법 조문은 "등"으로 끝나 위 목록이 전부는 아닐 수 있으므로, 구체적인 사유에 해당하는지 애매하다면 대한법률구조공단이나 변호사 상담을 통해 재확인하는 것이 안전합니다.
"실거주한다"더니 거짓이었다면 — 손해배상 청구 기준
실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 실제로는 다른 세입자를 들이는 경우가 종종 분쟁으로 이어집니다. 임대인이 정당한 사유 없이 실거주 약속을 어기면, 임차인은 다음 세 가지 기준 중 가장 큰 금액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
- 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분 — 예를 들어 환산월차임이 150만 원이면 450만 원
- 새 임차인과의 환산월차임 차액의 24개월분 — 새 세입자에게 150만 원에서 200만 원으로 올려 받았다면 차액 50만 원의 24개월분인 1,200만 원
- 실제로 발생한 손해 — 이사비용, 새 거주지 중개보수, 올라간 임차료 차액 등을 영수증·계약서로 증명
실거주 여부가 사실인지 의심스럽다면, 동주민센터에서 전입세대열람 내역서를 발급받아 실제로 다른 사람이 전입했는지 확인할 수 있습니다. 전입세대열람과 함께 자주 쓰이는 등본·초본 발급 방법은 등본·초본 발급 방법 및 필요서류 총정리에서 확인할 수 있습니다.
반대로 갱신 거절 이후 보증금 자체를 돌려받지 못하는 상황까지 가버렸다면, 전세보증금 못 받고 이사해야 한다면, 임차권등기명령부터 순서대로 글에서 다음 단계를 확인하시기 바랍니다.
갱신 후 임대료는 얼마나 오를 수 있을까
계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우, 임대료 인상은 직전 계약 대비 5% 이내로 제한됩니다. 관리비 명목으로 별도 인상분이 섞여 들어오는 경우도 있으므로, 서명 전에 전체 인상분을 5% 기준으로 다시 계산해보는 것이 안전합니다.
다만 이 상한은 계약갱신요구권을 행사했을 때만 적용되고, 묵시적 갱신이나 합의 갱신에는 적용 기준이 다르다는 점은 앞서 2번 표에서 설명한 그대로입니다. 또한 임대료가 변경되는 갱신 계약도 전월세신고제 신고 대상이 될 수 있으니, 신고 의무 여부는 전월세 계약 후 신고 안 하면 과태료 나올까? 글을 함께 참고하세요.
정확한 최신 상한선과 세부 기준은 법령 개정 가능성이 있으므로, 정부24나 관할 주택임대차분쟁조정위원회 공지로 재확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q1. 계약갱신요구권은 집주인이 승낙해야 효력이 생기나요?
아닙니다. 임차인이 일방적으로 행사할 수 있는 권리(형성권)로, 통지가 임대인에게 도달한 시점에 효력이 발생합니다. 집주인의 승낙 여부와 관계없이 갱신됩니다.
Q2. 갱신요구권을 쓴 뒤에도 세입자가 중간에 나갈 수 있나요?
가능합니다. 다만 해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생하며, 그 사이의 월세는 부담해야 합니다. 이 경우 중개수수료를 임차인이 부담하는지는 계약서 특약을 확인해야 합니다.
Q3. 반려동물을 키운다는 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?
일반적으로는 어렵습니다. 반려동물 관련 특약 위반이 "의무의 현저한 위반" 수준으로 인정될 만큼 중대한지가 쟁점이 되며, 단순 사육만으로는 거절 사유가 되기 어렵다는 것이 통상적인 설명입니다. 구체적인 특약 내용에 따라 달라질 수 있으니 재확인이 필요합니다.
Q4. 계약 기간 중 집주인이 바뀌면 갱신요구권도 사라지나요?
아닙니다. 임대인 지위가 새 집주인에게 승계되므로, 계약갱신요구권도 그대로 유지됩니다.
Q5. 묵시적 갱신이 이미 된 상태에서도 계약갱신요구권을 쓸 수 있나요?
가능합니다. 묵시적 갱신이 성립했다고 해서 계약갱신요구권이 소멸하지 않으므로, 이후 만기가 다가올 때 별도로 행사할 수 있습니다.
본문에 안내된 기한·상한·사유는 일반적인 기준이며, 정확한 최신 정보는 정부24 또는 관할 주택임대차분쟁조정위원회 공지로 재확인하시기 바랍니다.
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