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계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황, 생각보다 흔합니다. 문제는 이때 순서를 잘못 밟으면 애써 지켜온 대항력·우선변제권까지 한꺼번에 잃을 수 있다는 점입니다. 이사는 가야 하는데 보증금은 아직인 상황이라면, 짐을 빼기 전에 반드시 임차권등기명령부터 챙겨야 합니다. 이 글에서는 임차권등기명령이 무엇인지, 신청 절차와 비용은 얼마나 드는지, 그래도 돈을 못 받으면 다음엔 무엇을 해야 하는지 순서대로 정리했습니다.
※ 이 글은 주택임대차보호법과 관련 판례, 법원·법률 전문 매체의 안내를 바탕으로 작성했습니다. 신청 비용·처리 기간·관할 법원·지연이자율 등 자주 바뀌는 정보는 반드시 대한민국 법원 전자소송포털(ecfs.scourt.go.kr) 또는 관할 법원·법률구조공단 공지로 최신 내용을 재확인하시기 바랍니다.
임차권등기명령이란, 언제 신청할 수 있을까
임차권등기명령은 임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이, 이사를 가더라도 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있도록 법원에 신청하는 제도입니다(주택임대차보호법 제3조의3).
신청할 수 있는 요건은 두 가지입니다.
- 임대차 기간이 끝났을 것(계약 해지·만료 등으로 종료)
- 보증금의 전부 또는 일부를 아직 돌려받지 못했을 것
원래 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인이라면 이미 대항력·우선변제권을 가지고 있습니다. 전세계약 시 필요서류 및 체크리스트 (전입신고·확정일자까지) 글에서 다룬 것처럼, 이 두 가지를 미리 갖춰 놓았는지가 나중에 보증금을 지키는 데 결정적인 차이를 만듭니다. 전월세 계약 신고 의무와 관련된 내용은 전월세 계약 후 신고 안 하면 과태료 나올까? 글을 함께 참고하세요. 임차권등기명령은 이렇게 이미 확보한 권리를 등기부에 올려서 "이사를 가도 순위가 그대로 유지된다"는 것을 공식화하는 절차라고 이해하면 됩니다. 반대로 애초에 전입신고·확정일자를 갖추지 못했던 임차인은 등기가 완료된 시점부터 새로 권리가 생기는 것이라, 과거로 소급되지는 않습니다.
신청 방법과 준비 서류, 비용은 얼마나 들까
준비 서류
- 확정일자를 받은 임대차계약서 사본
- 최신 주민등록등본 또는 초본(임차인 본인 확인·전입 사실 증명용 — 발급 방법은 등본·초본 발급 방법 및 필요서류 총정리 (2026년 기준) 글 참고)
- 부동산 등기사항증명서(등기부등본 — 임대인 소유 확인용)
- 계약 종료를 증명하는 자료(내용증명, 계약해지 통보 문자·카카오톡 캡처 등)
- 일부만 임차한 경우 해당 부분을 표시한 도면
신청 방법
임차 주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원에 신청합니다. 대한민국 법원 전자소송포털(ecfs.scourt.go.kr)을 이용한 온라인 신청도 가능하며, 방문 접수보다 비용과 시간이 절약되는 경우가 많습니다.
비용과 기간
| 구분 | 내용 |
| 신청 비용(참고) | 임대인·임차인 각 1명, 주택 1채 기준 약 4만 원대(인지대·등록면허세·송달료 포함) |
| 비용 부담 | 임대인에게 별도로 청구 가능 |
| 처리 기간(참고) | 서류에 문제가 없으면 신청부터 등기 완료까지 통상 10일~3주 |
비용과 처리 기간은 사건 수, 당사자·부동산 수, 법원 사정에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로만 보시고, 정확한 금액과 기간은 접수 전 관할 법원이나 전자소송포털에서 확인하시는 것이 안전합니다. 계약서상 목적물 표시가 등기부와 다르거나 계약 종료 증빙이 부족하면 보정 명령을 받을 수 있으니, 접수 전에 서류를 한 번 더 대조해 보는 것이 좋습니다.
이사 갈 때 반드시 지켜야 할 순서 (놓치면 권리가 사라집니다)
임차권등기명령에서 가장 많이 실수하는 부분이 바로 '타이밍'입니다. 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결은, 대항력을 갖춘 임차인이 이사를 나가 점유를 잃으면 그 대항력이 사라지고, 그 뒤에 임차권등기가 마쳐지더라도 사라진 대항력이 소급해서 되살아나는 것이 아니라 등기가 마쳐진 때부터 별개의 새로운 대항력이 생길 뿐이라고 판단했습니다. 그 사이에 설정된 근저당권이 있다면 그보다 순위가 뒤로 밀려, 경매에서 보증금을 지키지 못할 수 있다는 뜻입니다.
즉, 순서는 반드시 아래와 같아야 합니다.
- 임차권등기명령을 신청한다
- 법원의 결정이 나온다
- 등기사항증명서를 직접 발급해 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인한다
- 이 확인이 끝난 뒤에 이사하고 전입신고를 이전한다
신청했다고 곧바로 이사해도 안 되고, 법원 결정문을 받았다고 바로 이사해도 안 됩니다. 등기부에 실제로 임차권등기가 올라간 것을 눈으로 확인한 다음에 움직여야 순위를 안전하게 지킬 수 있습니다. 새로 이사할 집이 이미 정해져 있다면, 등기 완료를 확인하는 며칠 동안 임시로 짐을 맡기거나 이사 날짜를 조정하는 것도 고려해 볼 만합니다.
그래도 안 주면: 지급명령과 보증금반환소송
임차권등기명령은 어디까지나 '권리를 유지'하는 절차이지, 그 자체로 돈을 받아주는 절차는 아닙니다. 실제로 보증금을 회수하려면 아래 두 가지 중 하나를 추가로 진행해야 합니다.
| 구분 | 지급명령(독촉절차) | 보증금반환청구소송 |
| 적합한 상황 | 임대인이 채무 자체는 인정하는 경우 | 임대인이 액수·계약 종료 여부 등을 다투는 경우 |
| 비용 | 정식 소송의 약 10분의 1 수준 | 상대적으로 높음(청구 금액에 비례) |
| 처리 기간 | 이의신청 없으면 수 주 내 확정 | 통상 6개월~1년(다툼이 적으면 단축) |
| 확정 조건 | 임대인이 송달받은 날부터 2주 내 이의신청 없으면 확정 | 판결 후 양측이 2주 내 항소하지 않으면 확정 |
지급명령은 임대인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 그대로 확정되어, 비교적 빠르고 저렴하게 집행권원을 확보할 수 있습니다. 반대로 임대인이 이의신청을 하거나 애초에 금액·계약 종료 여부를 다툴 가능성이 크다면 처음부터 정식 소송(청구금액 3천만 원 이하면 소액사건)으로 진행하는 편이 낫습니다. 지연이자는 계약서에 약정이 있으면 그 이율, 없으면 연 5%(민법)가 적용되고, 소장이 송달된 다음 날부터는 소송촉진법상 이율(현재 연 12%, 개정될 수 있으니 소송 전 확인)로 올라갑니다.
확정 판결이나 확정된 지급명령을 받고도 임대인이 계속 지급을 미루면, 이를 근거로 임대인 재산에 대한 강제경매를 신청해 배당 절차로 회수하게 됩니다. 이 단계까지는 추가로 수개월이 걸릴 수 있어, 소송과 별도로 임대인 재산 은닉을 막기 위한 가압류를 함께 고려하는 경우도 많습니다.
전세보증금 반환보증(HUG 등)에 가입되어 있다면 소송 전에 보증기관으로 먼저 이행청구를 하는 방법도 있습니다. 가입 여부와 청구 절차, 필요 서류는 보증서를 발급받은 기관에 직접 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 임차권등기명령을 신청만 해두고 바로 이사해도 되나요?
A. 안 됩니다. 신청 후에도 등기가 실제로 완료되기 전에 이사하면 대항력이 사라질 수 있습니다. 등기사항증명서로 등기 완료를 직접 확인한 뒤에 이사하세요.
Q. 신청 비용은 제가 부담해야 하나요?
A. 우선 임차인이 접수하지만, 이 비용은 임대인에게 별도로 청구할 수 있습니다.
Q. 전세계약할 때 확정일자를 안 받았는데도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
A. 신청 자체는 가능합니다. 다만 대항력 등 권리가 등기가 마쳐진 때부터 새로 생기는 것이라 과거로 소급되지 않고, 그 전에 설정된 근저당권 등보다는 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다. 애초에 전입신고와 확정일자를 갖춰 두는 것이 훨씬 안전합니다.
Q. 지급명령과 소송 중 뭐부터 해야 하나요?
A. 임대인이 돈을 못 준다고만 하고 채무 자체는 인정한다면 지급명령이 빠르고 저렴합니다. 액수나 계약 종료 여부를 다툰다면 처음부터 정식 소송으로 가는 편이 낫습니다.
Q. 이사 갈 집의 전입신고는 언제 해야 하나요?
A. 살던 집의 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 새 집으로 전입신고를 이전하는 것이 안전합니다. 순서가 바뀌면 기존 순위를 잃을 수 있습니다.
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