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전세 계약이든 매매 계약이든, 공인중개사가 보여주는 서류 중 가장 중요한 한 장은 등기부등본입니다. 그런데 막상 받아 보면 한자 섞인 표가 세 칸으로 나뉘어 있고, 어디부터 봐야 할지 몰라 "소유자 이름만 확인하고" 넘어가는 경우가 많습니다. 실제로 등기부등본을 10분만 제대로 읽지 않아 보증금 전액을 날리는 사례가 반복해서 나옵니다.
이 글에서는 등기부등본을 떼는 방법부터 표제부·갑구·을구를 각각 어디를 봐야 하는지, 그리고 "이 집 계약해도 안전한가"를 판단하는 기준까지 순서대로 정리합니다.
등기부등본, 어디서 얼마에 떼야 할까
정식 명칭은 "부동산등기사항전부증명서"입니다. 소재지(지번)나 도로명주소만 알면 소유자 동의 없이도 누구나 열람·발급할 수 있습니다.
- 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) — 가장 일반적인 발급 경로. 공동인증서 없이도 열람 가능.
- 무인발급기 — 등기정보광장에서 설치 위치 확인 가능.
- 정부24 — 전자증명서 형태로 발급되나, 은행이나 제출처에서 전자증명서를 인정하는지 미리 확인하는 것이 안전합니다.
| 구분 | 용도 | 비용(인터넷 기준) |
| 열람용 | 내용만 확인할 때 | 1통 700원 |
| 발급용 | 은행·관공서 등에 제출할 때 | 1통 1,000원 |
계약 전 참고용으로만 본다면 열람용으로 충분하고, 대출 서류 등에 제출해야 한다면 발급용을 선택하면 됩니다. ※ 수수료는 변경될 수 있으니 정확한 최신 금액은 인터넷등기소 공지로 재확인하시기 바랍니다.
표제부 — 주소와 면적이 계약서와 맞는지부터
표제부는 부동산의 "소재지와 현황"을 보여주는 부분입니다. 가장 먼저 확인할 것은 계약서에 적힌 주소·동·호수·전용면적이 등기부등본과 한 글자도 다르지 않은지입니다. 주소가 미묘하게 다르거나 면적이 안 맞으면, 집합건물의 경우 등기부등본이 아예 다른 호수의 것일 수도 있습니다. 집을 직접 보고 느낀 구조(복층, 다가구 내 분리 여부 등)와 표제부의 설명이 어긋나는 경우도 한 번 더 확인해볼 신호입니다.
갑구 — 소유자와 위험 신호
갑구는 소유권에 관한 사항, 즉 "누가 이 집의 주인인가"와 그 소유권이 지금까지 어떻게 바뀌어 왔는지를 기록합니다.
- 임대인 = 소유자 일치 확인: 계약서에 서명하는 사람과 갑구에 적힌 현재 소유자(최종 등기 순위)가 같은 사람인지 반드시 대조합니다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 함께 확인해야 합니다.
- 위험 신호 단어: 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 신탁, 경매개시결정, 임차권등기명령 같은 표시가 있다면 계약을 보류하거나 전문가(변호사·법무사) 상담이 필요합니다. 특히 임차권등기명령이 보이면 이전 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 등기까지 간 집이라는 뜻이므로 더 신중해야 합니다. (관련 글: 임차권등기명령부터 순서대로 — 전세보증금 못 받고 이사해야 한다면)
- 소유권 변동 빈도: 단기간에 소유자가 여러 번 바뀌었거나 경매 관련 기록이 자주 보인다면 부동산 자체에 문제가 있을 가능성을 의심해볼 수 있습니다.
을구 — 근저당권과 전세권
을구는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권·전세권·지상권 같은 "이 집에 걸려 있는 다른 권리"를 보여줍니다.
가장 중요하게 볼 항목은 근저당권입니다. 집주인이 은행에서 대출을 받으며 이 집을 담보로 제공했다는 뜻으로, 오른쪽에 적힌 "채권최고액"을 확인해야 합니다. 채권최고액은 실제 대출금이 아니라 통상 실제 대출금의 120~130% 수준으로 설정되는 금액이라는 점을 참고하면 됩니다. 근저당이 과도하게 크면, 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자의 보증금이 순위에서 밀려 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 전세권이 설정되어 있다면 이전 세입자의 권리가 아직 말소되지 않았다는 뜻이니 함께 확인이 필요합니다.
"이 집 안전한가" 판단하는 기준
표제부·갑구·을구를 각각 읽었다면, 마지막으로 전체를 더해 판단할 차례입니다. 흔히 참고하는 안전성 기준은 다음과 같습니다.
(기존 대출금 + 내 보증금) < 집 시세의 70%
이 비율을 넘어선다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 선순위 대출을 제외하고 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 가능성이 높아집니다. 시세 파악이 어려운 경우 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 주변 공인중개사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.
마지막 안전장치로 전세보증금 반환보증(HUG 등) 가입을 검토하는 것도 방법입니다. 보증 가입이 거절된다면, 보증기관이 이미 위험하다고 판단한 집이라는 신호로 볼 수 있습니다. ※ 보증 가입 조건·한도는 기관 공지로 수시로 바뀌므로 반드시 최신 공지를 확인하세요.
등기부등본 확인 체크리스트
| 확인 위치 | 체크할 내용 | 비고 |
| 표제부 | 주소·동·호수·면적이 계약서와 일치 | 집합건물은 호수 오인 주의 |
| 갑구 | 임대인=소유자 일치 | 대리인이면 위임장·인감증명서 확인 |
| 갑구 | 가압류·압류·가처분·가등기·경매·임차권등기명령 여부 | 하나라도 있으면 보류·상담 권장 |
| 을구 | 근저당권 채권최고액 | 대출금의 약 120~130% 수준으로 환산해서 판단 |
| 을구 | 전세권 등 기존 임차인 권리 말소 여부 | 말소 안 됐다면 원인 확인 필요 |
| 전체 | (대출금+보증금) < 시세 70% | 넘으면 반환보증 가입 등 추가 안전장치 검토 |
계약 체결 당일에는 발급 시점이 지나 새로운 변동 사항(예: 계약 직전 근저당 추가)이 생겼을 수 있으니, 잔금일 직전에 한 번 더 열람해서 확인하는 것이 안전합니다.
참고로 계약 체결 시에는 등기부등본 외에 임대인 본인 확인을 위한 인감증명서를 함께 요구하는 경우가 많습니다. 발급 방법은 인감증명서 발급 방법 및 필요서류 글에서 확인하실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 등기부등본은 집주인 동의 없이 떼도 되나요?
네. 등기부등본은 공개 정보라 주소(지번)만 알면 누구나 소유자 동의 없이 열람·발급할 수 있습니다.
Q2. 열람용으로 계약 전에 확인하고, 나중에 발급용을 따로 받아야 하나요?
내용 확인 목적이라면 열람용만으로 충분합니다. 대출이나 전세보증금 반환보증 신청 등 제출이 필요한 경우에만 발급용을 추가로 받으면 됩니다.
Q3. 근저당권이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
근저당권 자체가 무조건 위험 신호는 아닙니다. 채권최고액과 집 시세, 내 보증금을 함께 계산해 "(대출금+보증금) < 시세 70%" 기준을 넘지 않는지 보는 것이 중요합니다.
Q4. 등기부등본은 한 번만 떼면 되나요?
계약 전에 한 번, 그리고 잔금을 치르는 날 다시 한 번 열람하는 것을 권장합니다. 계약과 잔금 사이에 새로운 근저당이나 가압류가 추가될 수 있기 때문입니다.
Q5. 등기부등본만 확인하면 전세사기를 완전히 피할 수 있나요?
등기부등본 확인은 가장 기본적인 안전장치이지만, 이것만으로 모든 위험을 막을 수는 없습니다. 전세보증금 반환보증 가입, 확정일자·전입신고까지 챙기는 것을 함께 권장합니다.
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